Перечень документов для оценки

Перечень документов для проведения оценки, представленные далее не является исчерпывающим и устанавливается для каждого объекта отдельно в зависимости от его сложности и целей оценки.

Документы для оценки недвижимого имущества:

Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть представлены выписки из реестра государственного имущества);
Технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ);
Договор аренды земельного участка,
Решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;
Иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки

6. Документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки, в том числе:

договор залога (ипотеки),

договор (договоры) аренды (субаренды),

договор доверительного управления,

договор об охране памятника культуры (архитектуры);

определение суда об аресте имущества, иные документы.

7. Справка о величине эксплуатационных расходов, связанных с объектом недвижимости, может включать расчет размера расходов в разрезе следующих показателей:

налог на имущество;

платежи за землю (земельный налог, арендная плата);

коммунальные платежи (газ, электричество, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и т.п.);

страховые платежи;

расходы, связанные с техническим обслуживанием здания (обслуживание лифтов, содержание и обслуживание противопожарных систем и систем сигнализации, сервисных систем, средств малой механизации и технологического оборудования, дезинсекция и т.п.);

оплата клининга и хозяйственное обслуживание (комплексная уборка помещений здания и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, очистка снега с крыш и тротуаров, дезинсекция и дератизация);

оплата услуг круглосуточной охраны, обеспечение системы контроля доступа, обслуживание паркинга;

расходы на управление зданием (эксплуатация здания осуществляется профессиональной управляющей компанией);

расходы на текущий ремонт;

прочие расходы;

данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки;

любые другие документы, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки;

8. Дополнительные сведения, находящиеся в распоряжении у Заказчика (по оцениваемой собственности), которые могут повлиять на результаты оценочных работ;

9. Заключение инженерно-технических служб (ответственного лица) о состоянии объектов оценки (по возможности);

10. Для объектов незавершенного строительства:

расшифровка с описанием основных конструктивных элементов и количественных характеристик (объемов, площадей, этажности, длины и диаметра труб и т.п.);

дата начала строительства;

сумма капитальных вложений, разнесенная по годам строительства;

фактический процент выполненных работ по состоянию на дату оценки;

фактическое состояние с учетом естественного изнашивания.

11. Основные технические характеристики коммуникаций (вне зданий, если применимо):

общая протяженность сетей (с разбиением по отдельным участкам) в м.;

диаметр труб мм.;

материал труб;

глубина заложения труб в м.;

проведенные земляные работы (включая устройство углов-поворотов, перепадов глубины заложения);

устройство колодцев;

дополнительное оборудование (фильтры, станции очистки, принудительный сток и т.д.);
условия укладки сетей (сухой или мокрый грунт).

Документы для оценки земельных участков:

Кадастровый план земельного участка
Ситуационный план земельного участка,
Генеральный план,
Иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.
Наличие обременений (сервитутов) на землю;
Затраты на приобретение земельного участка в собственность (аренду);
Размер ежегодных (ежемесячных, разовых) отчислений за пользование земельным участком (если земля не на праве собственности).

Документы для оценки оборудования:

Опись подлежащего оценке оборудования согласно инвентарной ведомости с указанием наименования, модели, инвентарного номера, основного параметра, года ввода в эксплуатацию, года последней переоценки, балансовой (первоначальной или восстановительной) стоимости, кода ОКОФ, годовой нормы амортизационных отчислений;
Технический паспорт на объект, инструкции по эксплуатации, монтажу и др.;
Документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки
Другие документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта (объектов) оценки

5. Сведения о государственной регистрации на право пользования в специальных органах надзора за эксплуатацией (если применимо);

6. Справка службы технической эксплуатации о готовности объекта к работе (либо о нахождении в консервации, в ремонте, в модернизации);

7. Справка службы главного механика о последнем капитальном ремонте;

8. Планировка цеха или участка с указанием расположения оцениваемых машин и оборудования;

9. Справка о величине эксплуатационных расходов, связанных с объектом (объектами) оценки (за последний год, полугодие или квартал) как в общей сумме, так и в разрезе следующих статей:

расходы на техническое обслуживание и текущие ремонты (заработная плата обслуживающего персонала, смазочные и другие материалы, запасные части, амортизация контрольного и другого оборудования и приборов и др.);

расходы на капитальный ремонт;

затраты на силовую электроэнергию;

затраты на топливо, пар и другие энергоносители, используемые для работы машин и оборудования;

амортизация машин и оборудования;

расходы на универсальную и организационную оснастку;

налог на имущество;

страховые платежи;

прочие расходы.

10. Справка о расходах, связанных с эксплуатацией помещения, в котором расположены оцениваемые машины и оборудование (амортизация, арендная плата, отопление и освещение, налог на имущество, содержание и обслуживание здания и др.);

11. Справка о здании или помещении, занимаемом оцениваемыми машинами и оборудованием (общая и производственная площадь, балансовая стоимость, характер и тип здания и др.);

12. Следующие сведения:

энергооборудование и энергосети, питающие оцениваемое оборудование; параметры фундаментов под оцениваемым оборудованием;

характеристики оборудования, тесно связанного с работой оцениваемого оборудования (краны, электро- и автокары, конвейеры, контрольные приборы и др.); сведения производственной службы о производственной мощности, фактическом использовании (загрузке) машин и оборудования;

дополнительные сведения, находящиеся в распоряжении у Заказчика (по оцениваемому имуществу), которые могут повлиять на результаты оценочных работ (в том числе контракты по приобретению импортного оборудования и др.)

13. Для технологического комплекса:

контракты на поставку (контрактная цена на поставку основных единиц оборудования);

общая стоимость комплектующих (в комплекте с основной поставкой);

условия поставки (расшифровка стоимость доставки до места или до границы);

прочие расходы: расходы на доставку, таможенные платежи, расходы на монтаж и наладку, расходы на обучение персонала и т.д.

14. Затраты по возведению фундаментов под стационарное оборудование (если данная информация отсутствует, то необходима следующая информация: общие габариты, материал изготовления и прочие параметры);

15. Состояние оборудования (с учетом накопленного износа) в % по мнению инженерно-технических служб (по возможности).

Документы для оценки бизнеса:

Наименование и реквизиты предприятия;
Устав юридического лица, устав акционерного общества, реестр акционеров, копии лицензий на осуществляемые виды деятельности (если применимо);
Структура уставного капитала:

обыкновенные акции;

привилегированные акции;

балансовая стоимость акций;

зарегистрированные сделки с акциями (дата сделки, продавец – покупатель, количество акций по сделкам, цена сделки) за последние 2 года;

сведения о выплаченных дивидендах;

выписка из реестра акционеров (сведения о крупнейших пакетах голосующих акций общества);

государственный регистрационный номер выпуска и дата регистрации.

Данные о правах и сроках владения имуществом - документы о регистрации земельных участков, зданий и сооружений, принадлежащих оцениваемому предприятию (подробнее в колонках «Недвижимость» и «Земельные участки»).
Финансовая отчетность за предыдущие годы (или возможное количество предшествующих периодов):

бухгалтерский баланс (форма №1);

отчет о прибылях и убытках (форма №2);

отчет о движении капитала (форма 3);

отчет о движении денежных средств (форма №4);

приложение к бухгалтерскому балансу (форма №5);

квартальные финансовые отчеты за последние 12 месяцев;

заключения аудиторской проверки (если проверки были проведены);

сведения о балансовой стоимости социальных активов.

Счета управленческого учета, бюджеты, балансовые отчеты, прогнозы, бизнес-план, производственно-хозяйственный план предприятия, технико-экономические обоснования инвестиционных проектов. Или
Сведения о планируемых физических объемах производства и реализации продукции, плановое значение выручки и себестоимости продукции, прогнозные данные рентабельности производства на ближайшие годы.
Расшифровка постоянных и переменных затрат;
Расшифровка структуры выручки с указанием номенклатуры, выпускаемой продукции и стоимости реализации каждой единицы за три года предшествующие оценке и прогноз до конца текущего года;
Расшифровка структуры себестоимости (по элементам затрат) за три года предшествующие оценке и прогноз до конца текущего года;
Численность и реальная занятость производственного персонала с расшифровкой по номенклатуре (администрация, ИТР, основной производственный персонал) за три года предшествующие оценке и прогноз до конца текущего года:

в т.ч. з/пл в разбивке по номенклатуре;

в т.ч. соц.отчисления по номенклатуре;

прочие затраты на персонал (обучение, и т.д.).

Степень загрузки основных производственных мощностей;
Состав и поэлементная характеристика основных средств;
Прогноз капиталовложений по видам имущества на ближайшие 5 лет;
Расшифровка коммерческих и управленческих расходов (по элементам затрат) за год предшествующий году оценки, и за текущий год и прогноз до конца текущего года;
Расшифровка операционных доходов и расходов (поэлементно) за год предшествующий году оценки, за текущий и прогноз до конца текущего года;
Расшифровка внереализационных доходов и расходов (поэлементно) за год предшествующий году оценки, за текущий и прогноз до конца текущего года;
Распределение чистой прибыли за год предшествующий году оценки и прогноз до конца текущего года в т.ч. на выплату:

дивидендов;

налоги, уплачиваемые из прибыли;

прибыль на развитие производства и т.д.

Пояснения по наиболее важным счетам баланса:

нематериальные активы (авторские права, патенты и пр.) (вид НА, год постановки на баланс; копии правоустанавливающих документов);

ведомость по основным средствам и начисление износа (амортизации);

справка о дате последней переоценки;

справка об объектах, находящихся на консервации.

недвижимость и земельные участки (столбец 1 и 2 таблицы):

машины и оборудование (столбец 3 таблицы)

незавершенное строительство (столбец 1 таблицы):

расшифровка долгосрочных финансовых активов;

долгосрочные финансовые вложения (наименование, принадлежность к отрасли, дата постановки и снятия с баланса – информация за последние три отчетных года, финансовая отчетность – пять форм);

запасы (состав и структура):

указать в т.ч. неликвидные и устаревшие;
расшифровка расходов будущих периодов;

дебиторская задолженность с расшифровкой до 1 года, более 1 года:

просроченная (указать срок исполнения по договору и вероятность возврата);
невозможная к взысканию;
реструктурированная (если есть согласованный график возврата).

расшифровка краткосрочных финансовых вложений;

долгосрочные обязательства – состав (разбивка по кредиторам), график погашения задолженности с процентными ставками по годам;

кредиторская задолженность – (при наличии какого-либо компромиссного соглашения с кредиторами, и бюджетными, и не бюджетными структурами) график погашения задолженности по годам;

расшифровка статьи «Доходы будущих периодов»;

контракты с покупателями и поставщиками;

состав обязательств и порядок бухгалтерского учета процентов.